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Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass eine unbefristete Sozialbindung von Immobilien unzulässig ist - auch wenn die Bindung vertraglich so festgelegt wurde. Geklagt und schließlich Recht bekommen hatte eine Wohnungsgenossenschaft aus Niedersachsen.

Ihre Vorgängergesellschaft hatte 1995 günstiges Bauland sowie niedrig verzinstes Darlehen von der Stadt Langenhagen erhalten - dafür verpflichtete sie sich dazu, die entstehenden Wohnungen dauerhaft als günstige Sozialwohnungen anzubieten. Die Genossenschaft hatte jedoch vor, die Wohnungen nach Ablauf von zwanzig Jahren als reguläre Immobilien frei auf dem Markt anbieten - und damit höhere Mieteinnahmen zu erzielen. Dies hätte die Stadt bewilligen müssen, weigerte sich jedoch. Der daraus entstehende Rechtsstreit mündete nun im BGH-Urteil: Die Genossenschaft kann nicht zeitlich unbegrenzt dazu verpflichtet werden, die Immobilien als Sozialwohnungen anzubieten. Wann sie die Wohnungen regulär anbieten darf, ließen die Richter jedoch offen - dies muss gesondert beurteilt werden. Staatliche Förderung sieht Ende der Bindung vor

Als Begründung nannte der BGH ?allgemeine subventionsrechtliche Grundsätze". Demnach ist es zulässig, im Gegenzug zu günstigem Bauland und einem niedrig verzinsten Kredit eine längerfristige Sozialbindung festzulegen. Eine unbefristete Bindung sei hingegen nicht gerechtfertigt.

Der Deal zwischen Stadt und Genossenschaft war im sogenannten ?dritten Förderwegs" auf Basis von Artikel 88d II. WoBauG zustande gekommen. Diese Art der Förderung sieht eine staatliche Subventionierung von privaten Investoren vor. In Artikel 88 wurde explizit ein Bindungs-Zeitraum von 15 Jahren vorgegeben. Dieser dürfe in Einzelfällen zwar überschritten werden, der Begriff ?Zeitraum" stelle laut BGH jedoch eindeutig klar, dass die Bindung irgendwann enden müsse.

Welche Auswirkungen das Urteil auf andere Sozialbau-Immobilien hat, bleibt abzuwarten. Oftmals sind die Laufzeiten nämlich bereits vertraglich und damit eindeutig festgelegt.

 

Staatliche Förderung sieht Ende der Bindung vor

Als Begründung nannte der BGH ?allgemeine subventionsrechtliche Grundsätze?. Demnach ist es zulässig, im Gegenzug zu günstigem Bauland und einem niedrig verzinsten Kredit eine längerfristige Sozialbindung festzulegen. Eine unbefristete Bindung sei hingegen nicht gerechtfertigt.

Der Deal zwischen Stadt und Genossenschaft war im sogenannten ?dritten Förderwegs? auf Basis von Artikel 88d II. WoBauG zustande gekommen. Diese Art der Förderung sieht eine staatliche Subventionierung von privaten Investoren vor. In Artikel 88 wurde explizit ein Bindungs-Zeitraum von 15 Jahren vorgegeben. Dieser dürfe in Einzelfällen zwar überschritten werden, der Begriff ?Zeitraum? stelle laut BGH jedoch eindeutig klar, dass die Bindung irgendwann enden müsse.

Welche Auswirkungen das Urteil auf andere Sozialbau-Immobilien hat, bleibt abzuwarten. Oftmals sind die Laufzeiten nämlich bereits vertraglich und damit eindeutig festgelegt.

 

5 Argumente gegen das Bestellerprinzip beim Immobilienkauf

 

Über das Bestellerprinzip wird wieder heiß diskutiert. Seit 2015 gilt es bereits bei der Vermittlung von Mietwohnungen. Nun soll es auch auf den Immobilienkauf ausgeweitet werden, zumindest wenn es nach dem Willen von Bundesjustizministerin Katarina Barley geht. Dadurch sollen Immobilienkäufer entlastet werden. Viele Experten aus der Immobilienbranche sind von dem Vorstoß allerdings wenig überzeugt.

 

Seit Bundesjustizministerin Barley angekündigt hat, das Bestellerprinzip auch für den Immobilienkauf einführen zu wollen, wird in der Immobilienbranche kontrovers über das Für und Wider diskutiert. Wird das Bestellerprinzip verabschiedet, muss künftig nur noch derjenige die Provision für den Makler bezahlen, der ihn auch beauftragt. Das dürfte in den allermeisten Fällen der Verkäufer sein. Je nach Region kommen im Moment beim Immobilienkauf in der Regel Käufer und Verkäufer, oder der Käufer allein für die Maklercourtage auf. In weniger gefragten Gegenden kann es aber auch vorkommen, dass der Verkäufer die gesamte Provision übernimmt.

 

Mietpreis-Vergleich: So teuer sind Studentenwohnungen in Unistädten

Die Finanzen vieler Studenten sehen nicht gerade rosig aus. Größter Kostenpunkt ist bei den Meisten wohl die monatliche Miete für die Studentenwohnung. In rund zwei Dritteln der von Immowelt untersuchten Studentenstädten sind die Mieten weiter nach oben geklettert. Günstig wohnen Studenten vor allem im Osten.

 

In manchen Unistädten kann die Suche nach einem passenden Apartment lange dauern. Das liegt vor allem an den hohen Mietpreisen. Foto: unsplash/imgix

Der Geldbeutel leer, der Kühlschrank ebenso ? vor allem zum Monatsende, ist das für viele Studenten der Regelfall. Das liegt nicht zuletzt auch an der hohen Mietbelastung, die in einigen Studentenstädten zur echten Herausforderung geworden ist. Wer glaubt, davon seien nur Großstädte betroffen, der irrt. Auch in kleineren Unistädten, wie Heidelberg oder Freiburg, müssen die angehenden Akademiker mit hohen Preisen rechnen. Das zeigt eine Analyse von Immowelt.de, für die, die Mietpreise in 68 ausgewählte Studentenstädten ausgewertet wurden. In die Untersuchung einbezogen wurden ausschließlich kleinere Wohnungen mit einer Wohnfläche von nicht mehr als 40 Quadratmetern und ein bis zwei Zimmern.*

Die Auswertung zeigt: In zwei Dritteln der untersuchten Städte sind kleinere Wohnungen und Studentenapartments im Median teurer geworden. Im Osten und in einigen Städten in Nordrhein-Westfalen lässt es sich jedoch noch günstig wohnen.

 

Mieten in deutschen Großstädten steigen weiter rasant

Keine Erholung am deutschen Mietmarkt: 2018 stiegen die Mieten in deutschen Großstädten rasant ? teilweise zweistellig. Die Preissteigerungen betreffen sowohl die großen Metropolen als auch viele kleinere Großstädte.

 

Wer aktuell in deutschen Großstädten eine Wohnung mieten will, muss sich auf deftige Preise gefasst machen. Denn die Mieten haben ein neues Rekordniveau erreicht, wie das Mietpreisbarometer von immowelt.de ergeben hat. Die Preissteigerungen betreffen dabei sowohl Millionenstädte wie München oder Berlin, als auch kleinere Großstädte.

Die stärksten Mietpreisanstiege gab es im vergangenen Jahr in Berlin. Die Preissteigerung in der einst für Mieter günstigen Bundeshauptstadt betrug binnen Jahresfrist stolze 13 Prozent, so dass im Schnitt (Median) nunmehr 11,70 Euro pro Quadratmeter fällig werden. Damit reiht sich Berlin erstmals in die Liste der zehn teuersten Großstädte Deutschlands ein. Doch vom Münchner Preisniveau ist Berlin noch meilenweit entfernt: Dort werden für den Quadratmeter jetzt im Median 18,10 Euro aufgerufen, das sind sechs Prozent mehr als noch im Vorjahr.

 

Mietpreisbremse versagt: Immobilienprofis würden sie gern wieder abschaffen

Die Mietpreisbremse gehört abgeschafft ? so sieht es zumindest die Mehrheit der Immobilienprofis laut dem Marktmonitor Immobilien 2018, einer Studie von immowelt.de. Auch der von der Bundesregierung beschlossenen Verschärfung stehen die Makler skeptisch gegenüber.

 

Die Mietpreisbremse hat versagt ? so die Sichtweise vieler Immobilienprofis. Das ist das Ergebnis aus dem Marktmonitor Immobilien (MMI) 2018, einer Studie von immowelt.de, die erstmalig in Zusammenarbeit mit Professor Dr. Bertram Steininger vom KTH Royal Institute of Technology in Stockholm durchgeführt wurde*. Laut dieser Studie sind sogar weit über die Hälfte (63 Prozent) der Makler dafür, das Gesetz zur Mietpreisbremse wieder komplett abzuschaffen. Lediglich zwei Prozent der Befragten gaben an, dass sie mit der Mietpreisbremse zufrieden sind, wie sie ist. Der Rest wünscht sich zumindest eine inhaltliche Veränderung. Etwa 22 Prozent fordert beispielsweise einfachere und klarere Regelungen. Acht Prozent würden das Gesetz gern gelockert sehen, weitere fünf Prozent jedoch lieber verschärft.

 

Europavergleich: Wo das Bestellerprinzip beim Immobilienkauf gilt

Aktuell kommen beim Immobilienkauf in Deutschland in der Regel Käufer und Verkäufer, oder aber der Käufer allein für die Maklercourtage auf. Hochrangige Regierungsvertreter denken aber offen über die Einführung des Bestellerprinzips nach: Dann würden mehrheitlich die Verkäufer den Makler bezahlen müssen. Und in anderen europäischen Staaten? Ein Überblick, wie es unsere Nachbarn handhaben.

 

Bestellerprinzip beim Immobilienkauf: Was in Deutschland diskutiert wird, ist in anderen europäischen Ländern schon Realität. Foto: Nicolas McComber / iStock

Die Grünen fordern es und auch die Bundesministerin der Justiz und für Verbraucherschutz Katarina Barley hat sich mehrfach für die Einführung des Bestellerprinzips beim Immobilienkauf ausgesprochen. Dann würde der Besteller, also der Auftraggeber eines Maklers dessen Courtage übernehmen ? in den meisten Fällen wäre das der Verkäufer, der einen Interessenten für seine Immobilie sucht.

Nach aktuellem Stand ist die Kostenfrage Ländersache: So teilen sich Käufer und Verkäufer in den meisten Bundesländern die Maklerprovision, etwa in Bayern, Baden-Württemberg oder Sachsen. Anderswo, wie in Hamburg, Bremen oder Brandenburg zahlt der Käufer die komplette Summe allein. Die Höhe ist dabei nicht in Stein gemeißelt, liegt aber je nach Bundesland üblicherweise zwischen drei und sieben Prozent des Kaufpreises, zuzüglich 19 Prozent Mehrwertsteuer. Das Bestellerprinzip für Kaufimmobilien gilt aktuell in Deutschland noch nirgendwo ? lediglich für Mietobjekte wurde es 2015 bundesweit eingeführt. Bei unseren europäischen Nachbarn ist das mitunter anders, weshalb sich ein Blick über die Grenzen lohnt.

 

Mittelstädte: Miet- und Kaufpreise im Süden am teuersten, im Osten am günstigsten

Die Kauf- und Mietpreise für Wohnungen sind in deutschen Mittelstädten sehr unterschiedlich. Im Süden wohnt es sich im Schnitt am teuersten, im Osten der Republik und in Teilen Nordrhein-Westfalens lebt es sich deutlich günstiger.

 

Die Kauf- und Mietpreise sind in den südlichen Mittelstädten im Schnitt am teuersten.

In vielen deutschen Großstädten ist das Wohnen für einen großen Teil der Bevölkerung inzwischen fast unbezahlbar geworden. Doch auch deutsche Mittelstädte haben teilweise ein sehr hohes Preisniveau bei den Mieten und für Wohneigentum erreicht. Das gilt insbesondere für Städte im Süden Deutschlands. Das ist das Ergebnis einer Analyse von immowelt.de*, für die die Miet- und Kaufpreise der insgesamt 111 deutschen Städte mit 50.000 bis 100.000 Einwohnern untersucht wurden.

Höchste Mieten und Kaufpreise in Konstanz

Die teuerste deutsche Mittelstadt ist dabei Konstanz (Baden-Württemberg). Im Schnitt  müssen Käufer hier 4.550 Euro pro Quadratmeter investieren, die Kaltmieten belaufen sich im Mittel auf 12,10 Euro. Gründe: die begehrte Lage am Bodensee, eine angesehene Universität und zahlreiche Arbeitsplätze im Wissenschaftssektor. Besonders teuer ist Konstanz für Investoren: Der Mietmultiplikator, der aussagt, wie viele Jahresbruttomieten man für eine Immobilie investieren muss, liegt bei mehr als der 31-fachen Jahresmiete.

Noch höher ist dieser Mietmultiplikator lediglich in zwei weiteren Städten: Rosenheim und Landshut (beides Bayern). Die Kaufpreise belaufen sich hier auf rund 4.290 Euro beziehungsweise 3.950 Euro pro Quadratmeter, während Mieter jeweils etwa 10 Euro kalt pro Quadratmeter monatlich ausgeben müssen. Ein Grund für das jeweils hohe Preisniveau dürfte auch in der pendelbaren Nähe zu München zu finden sein.

Bayern und Baden-Württemberg dominieren Preis-Top-10

Insgesamt finden sich im Ranking in den Top 10 fast ausschließlich Städte in Bayern und Baden-Württemberg. Einzige Ausnahme: das hessische Bad Homburg. Hier zahlen Käufer im Schnitt 3.830 Euro pro Quadratmeter, die Mieten liegen um die 11,50 Euro. Das hohe Preisniveau liegt auch dort an der Nähe zu einer großen Metropole ? der Finanzplatz Frankfurt am Main ist nur etwa 20 Kilometer entfernt.

 

Lebenslanges Wohnrecht: BGH stärkt Kündigungsschutz bei Eigentümerwechsel

Mieter mit einem lebenslangen Wohnrecht können in der Regel nicht gekündigt werden. Dieses Recht wollten die Käufer einer Immobilie aushebeln ? doch damit sind sie vor dem Bundesgerichtshof gescheitert. Die Richter stärken mit ihrer Entscheidung den Schutz von Mietern vor Investoren.

 

Wer ein lebenslanges Wohnrecht hat, kann nur schwer gekündigt werden. Die Käufer einer Immobilie wollten es aber trotzdem versuchen. Doch nun erklärte der Bundesgerichtshof die Kündigung für unwirksam (BGH, Az.: VIII ZR 109/18). Damit griff der Schutz, den der ursprüngliche Vermieter ? die Stadt Bochum ? den Mietern zugesichert hatte, als das vermietete Haus im Jahr 2012 verkauft wurde.

Wohnrecht wurde im Kaufvertrag vereinbart

Die Stadt hatte beim Verkauf des Miethauses im Kaufvertrag vereinbart: ?Die Mieter haben ein lebenslanges Wohnrecht. Der Käufer übernimmt das bestehende Mietverhältnis.? Der Vermieter darf gemäß dem Kaufvertrag auch nicht wegen Eigenbedarf oder für eine angemessene wirtschaftliche Verwertung dem Mieter kündigen. Nur wenn die Mieter beispielsweise ihre Miete nicht gezahlt hätten, wäre eine Kündigung aus ?wichtigem Grund? möglich gewesen. Eine solche Vereinbarung verankern Städte oft beim Verkauf von kommunalen Wohnungen aufgrund einer sogenannten Sozialcharta im Kaufvertrag, um Mieter vor Großinvestoren und Kündigungen zu schützen.

Bislang umstritten war, ob sich der Mieter ? der weder Verkäufer noch Käufer des Hauses ist ? auch auf diese Schutzklausel aus dem Kaufvertrag berufen kann. Doch laut BGH handelt es sich dabei um einen ?Vertrag zugunsten Dritter?. Wer einen unmittelbaren Anspruch darauf hat, der kann sich also auch darauf berufen ? in diesem Fall der Mieter.

 

10-Jahres-Vergleich: Mieten in Westdeutschland um bis zu 65 Prozent gestiegen

Der Zehn-Jahresvergleich von immowelt.de zeigt: Die Mieten steigen auch in Nordrhein-Westfalen, Hessen, Rheinlandpfalz und im Saarland ? teilweise um bis zu 65 Prozent. Während Frankfurt und Mainz zu den teuersten Pflastern gehören, gibt es in 84 von 115 Stadt- und Landkreisen noch ein moderates Preisniveau.

 

Wer in Mainz eine Wohnung sucht, muss heute 11,50 Euro pro Quadratmeter zahlen. Das sind 42 Prozent mehr als vor zehn Jahren. Foto: parallel_dream/fotolia.com

Mietpreise in und um München, Berlin oder Hamburg steigen und steigen. Aber auch abseits dieser Ballungsräume gehen die Mieten immer weiter in die Höhe: In den westlichen Bundesländern haben sich diese innerhalb von zehn Jahren um bis zu 65 Prozent erhöht. Das ergab der 10-Jahresvergleich von immowelt.de*. Vor allem in den hessischen und rheinland-pfälzischen Städten und Kreisen, die bislang ein niedriges Preisniveau hatten, sind die Mieten gestiegen: Einen besonders großen Sprung von 65 Prozent haben sie im Westerwaldkreis gemacht. Vor zehn Jahren kostete der Quadratmeter im Median 4,60 Euro Miete im Monat, inzwischen sind es 7,60 Euro. Aber auch in Kassel zogen die Mietpreise stark an ? aktuell liegen die Angebotsmieten bei 7,80 Euro pro Quadratmeter und somit 59 Prozent über dem Wert des Jahres 2008. Das Preisniveau war vor zehn Jahren relativ niedrig und auch heute sind die die Mieten im geografischen im Westen trotz der Steigerungen größtenteils noch moderat. So liegen in 84 von 115 untersuchten Stadt- und Landkreisen die Kaltmieten aktuell unter acht Euro.

Günstige Studentenbude? Von wegen!

In Hochschulstädten, Metropolen und deren umliegende Landkreise müssen Mieter tiefer in die Tasche greifen. So kostet der Quadratmeter im Hochtaunuskreis elf Euro pro Monat und Quadratmeter, im Main-Taunus-Kreis sind es 10,70 Euro. Besonders teuer wird?s in Frankfurt (13,80 Euro) oder in Mainz mit 11,50 Euro. In diesen beiden Städten sind die Preise im Vergleich zu 2008 jeweils um 42 Prozent gestiegen. Aber auch in Köln gingen die Mieten innerhalb der vergangenen zehn Jahren nach oben: um 30 Prozent auf 10,70 Euro. Verglichen mit Berlin ist dieser Anstieg allerdings moderat. Denn in der Hauptstadt gab es eine Preisexplosion von 104 Prozent. Zum Vergleich: Münchens Mietpreise sind um 61 Prozent nach oben geschnellt. Hier kostet der Quadratmeter 17,60 Euro ? ein Preis, an den die NRW-Städte nicht heranreichen. Warum die Preise in der Metropolregion Rhein-Ruhr aber nicht stärker steigen, liegt auch an der dichten Besiedelung. Denn ist einem Mieter beispielsweise Köln zu teuer, findet er bereits ein paar Kilometer weiter günstige Alternativen.

Es geht auch günstiger: Kusel und Höxter

Trotz der Mietpreissteigerung im Westen Deutschlands, gibt es auch zahlreiche Regionen, die fast gleichbleibende Mieten aufweisen. Dies ist in 12 der 115 untersuchten Stadt- und Landkreise der Fall. Hier stiegen die Mieten gleich oder weniger stark als die Inflation von 15 Prozent seit 2008. Wer im Landkreis Kusel eine Mietwohnung sucht, zahlt heute sogar acht Prozent weniger als vor zehn Jahren: 4,60 Euro kostet hier der Quadratmeter. Der Landkreis ist somit die günstigste der untersuchten Regionen.

Eine detaillierte Auflistung der Mietpreissteigerung der einzelnen Städte finden Sie hier.

*Berechnungsgrundlage:
Datenbasis für die Berechnung der Mietpreise in 115 ausgewählten Stadt- und Landkreisen in Nordrhein-Westfalen, Hessen, Rheinland-Pfalz und dem Saarland waren alle auf immowelt.de inserierten Angebote. Dabei wurden ausschließlich die Angebote berücksichtigt, die vermehrt nachgefragt wurden. Die Preise geben den Median der jeweils im 1. Halbjahr 2008 und 2018 angebotenen Mietwohnungen und -häuser wieder. Die Mietpreise spiegeln den Median der Nettokaltmieten bei Neuvermietung wider. Der Median ist der mittlere Wert der Angebotspreise.